Mietverhältnisse in Zeiten der Corona-Krise
Um den wirtschaftlichen Belastungen der Corona-Krise für private und gewerbliche Mieter zu begegnen, hat der Bundestag am 25.3.2020 ein „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie in Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet.
Die Regelungen im Überblick:
Eine außerordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung des Mietzinses in dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 soll dem Vermieter zunächst nicht mehr möglich sein. Der Mieter ist also vor einer außerordentlichen Kündigung wegen Mietzahlungsverzuges geschützt, wenn er glaubhaft macht, dass ihm aufgrund der Pandemie die Mietzahlung nicht möglich ist. Er muss also einen Zusammenhang zwischen der Pandemie und dem aufgelaufenen Mietrückstände darlegen. Er hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Miete zu begleichen.
Wenn auch nicht ausdrücklich aufgenommen, ist derzeit davon auszugehen, dass davon auch die Nebenkosten umfasst sind. Auch diese müssen gestundet werden. Auch Rückstände bezüglich der Nebenkosten dürfen also nicht zur außerordentlichen Kündigung führen.
Dreh- und Angelpunkt bei der Frage, ob gekündigt werden kann, ist für Vermieter und für Mieter also: Wurde ein solcher Zusammenhang hinreichend glaubhaft gemacht?
Mit dieser Frage werden sich die Gerichte in Zukunft beschäftigen müssen und hier wird es um die richtige Darstellung gehen.
Der Mieter muss Tatsachen vortragen, aus denen überwiegend wahrscheinlich ist, dass die Miete gerade wegen der Auswirkungen der Pandemie nicht gezahlt werden kann. Bei Gewerbemietern wird nachzuweisen sein, dass der Betrieb des Unternehmens aufgrund behördlicher Maßnahmen erheblich eingeschränkt oder gänzlich untersagt ist. Privatmieter, denen aufgrund der Pandemie wesentliche Einnahmen fehlen, können sich möglicherweise auch auf einen Zusammenhang berufen. Diesen dürfte insoweit ein Ermessensspielraum zuzubilligen sein, welche Forderungen sie vorrangig vor den Mietzinsen bedienen müssen. Wohnraummieter sollten an Eides statt versichern, dass ihnen in Zusammenhang mit der Pandemie die zur Zahlung der vollständigen Miete erforderlichen Einnahmen weggefallen sind.
Die Mieter, dem die Glaubhaftmachung gelingt, kann bis zum 30. Juni 2022 die rückständigen Mieten begleichen. Verzugszinsen fallen jedoch trotzdem an.
Wichtig ist, dass die Zusammenhänge zwischen der Pandemie und den unterbleibenden Mietzahlung richtig glaubhaft gemacht werden oder worden sind. Wir können Ihnen als Mieter bei der Formulierung des Anschreibens an den Vermieter gerne behilflich sein.
Für Sie als Vermieter wird es darum gehen, ob der Mieter einen Zusammenhang des Mietrückstandes mit der Pandemie hinreichend glaubhaft gemacht hat oder ob eine Kündigung möglich ist.
Eine Mietminderung, wie sie derzeit ebenfalls diskutiert wird, dürfte nach unserem Verständnis nicht ohne weitere Erklärung rechtssicher sein. Eine solche Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn ein vom Vermieter zu vertretender Mangel vorliegt. Ist der Mieter in Quarantäne oder selbst krank, liegt ein persönlicher Grund vor. Der Mangelbegriff, der eine Mietminderung rechtfertigt, ist in diesem Fall nicht erfüllt.
Sollten Sie bereits ein Mietverhältnis eingegangen sein, stellt sich die Frage, ob sie dieses vor dem Hintergrund der derzeitigen Krise außerordentlich kündigen oder sogar anfechten können.
Es sollte in einem Gespräch mit der anderen Mietvertragspartei gemeinsam nach einer Lösung gesucht werden Sobald wir hier mit der Kommunikation behilflich sein können, sprechen Sie uns gerne an.
