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Wohneigentumsrecht

[15.01.2024] Beschlusskompetenz zur Änderung des Verteilerschlüssels für Rücklagenbefüllung

Identität von Befüllungs- und Entnahmeschlüssel muss beachtet werden

Für die Wohnungseigentümer besteht eine Beschlusskompetenz, über eine Änderung des Verteilerschlüssels für Rücklagen zu beschließen bzw. eine von dem vereinbarten Kostenschlüssel abweichenden Schlüssel zur Rücklagenbefüllung durch Beschluss zu bestimmen. Dabei muss aber beachtet werden, dass der Befüllungs- und Entnahmeschlüssel identisch ist. Dies hat das Landgericht Frankfurt a.M. entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Auf einer Eigentümerversammlung im Süden Hessens im Dezember 2021 haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Änderung des Kostentragungsschlüssels für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage beschlossen. Zuvor war geregelt, dass die Wohnungseigentümer zu bestimmten Prozentanteilen die Rücklage bilden mussten. Nunmehr sollte die Rücklage im Verhältnis zu den Miteigentumsanteilen gebildet werden. Mehrere Wohnungseigentümer hielten den Beschluss für nichtig oder zumindest falsch und erhoben daher Klage. Das Amtsgericht Darmstadt wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Kläger.

Keine Nichtigkeit des Beschlusses

Das Landgericht Frankfurt a.M. entschied zu Gunsten der Kläger. Zwar sei der Beschluss nicht nichtig, da für die Wohnungseigentümer eine Beschlusskompetenz bestehe, über eine Änderung des Verteilerschlüssels für Rücklagen zu beschließen bzw. eine von dem vereinbarten Kostenschlüssel abweichenden Schlüssel zur Rücklagenbefüllung durch Beschluss zu bestimmen. Der Beschluss entspreche aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Vorliegen einer unzulässigen Mischbefüllung

Der Beschluss hätte nach Auffassung des Landgerichts gewährleisten müssen, dass die späteren Ausgaben nach den gleichen Schlüsseln verteilt werden, nach welchem die Rücklage befüllt wurde. Insoweit gelte der Grundsatz, dass der Befüllungs- und Entnahmeschlüssel identisch sein müssen. Dies sei hier nicht gegeben. Denn durch die Änderung des Befüllungsschlüssels komme es zu einer Mischbefüllung der Rücklage, weshalb in Zukunft eine Entnahme nicht mehr möglich sein werde. Es wäre zunächst erforderlich gewesen, die bisherige Rücklage aufzulösen und nach dem Befüllungsschlüssel auf die Eigentümer zu verteilen, um sodann eine neue Rücklage mit dem sodann gültigen Schlüssel zu befüllen.

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Quelle: Landgericht Frankfurt a.M., ra-online (zt/GE 2023, 1255/rb)

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