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Immobilienrecht, Mietrecht
[11.03.2024] Ausschluss der Eigenbedarfskündigung umfasst auch Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB
Zweck des Kündigungsausschlusses ist umfassender Schutz des Mieters
Vereinbaren die Mietvertragsparteien formularmäßig den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, so umfasst dies auch das Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB. Denn Zweck des Kündigungsausschlusses ist der umfassende Schutz des Mieters. Dies hat das Amtsgericht Neunkirchen entschieden.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im September 2021 kam es im Saarland im Rahmen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung zu einem formularmäßigen Nachtrag, wodurch der Vermieter auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtete. Hintergrund dessen war, dass das Haus an neue Eigentümer verkauft wurde. Neben der Wohnung der Mieterin im Erdgeschoss befand sich im Haus noch eine im Obergeschoss liegende Wohnung, in der die neuen Eigentümer wohnten. Im Oktober 2022 sprachen die neuen Eigentümer eine auf § 573 a BGB gestützte Kündigung des Mietvertrags aus. Die Mieterin weigerte sich die Kündigung zu akzeptieren und verwies zur Begründung auf den vereinbaren Kündigungsausschluss. Die Vermieter meinten, dass dieser sich nicht auf die Kündigung nach § 573 a BGB beziehe und erhoben Räumungsklage.
Kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung
Das Amtsgericht Neunkirchen entschied gegen die Vermieter. Diesen stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Der vereinbarte Kündigungsausschluss beziehe sich auch auf eine Kündigung nach § 573 a BGB. Zwar sei nach dem Wortlaut des Nachtrags zum Mietvertrag nur die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen. Jedoch sei zu beachten, dass ein solcher Ausschluss im Regelfall dahingehend auszulegen sei, dass der Vermieter nur bei Vertragsverletzungen des Mieters kündigen kann. Denn anderenfalls könne der beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden, der darin liege, ihm die Wohnung zu erhalten.
AG Neunkirchen, Urteil vom 04.12.2023 - 4 C 307/23 (02) -
Quelle: Amtsgericht Neunkirchen, ra-online (zt/WuM 2024, 85/rb)
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Recht des Vermieters zur Eigenbedarfskündigung kann durch Mietvertragsklausel wirksam ausgeschlossen werden
LG Aschaffenburg, Urteil vom 11.01.2018
[Aktenzeichen: 22 S 116/17] -
Ausschluss der Eigenbedarfskündigung durch notariellen Kaufvertrag kommt Wohnungsmieter zu gute
Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 13.11.2020
[Aktenzeichen: 12 C 1523/20]
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