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Immobilienrecht, Mietrecht

[16.02.2024] BGH: Zerstörtes Vertrauens­verhältnis aufgrund eines zerrütteten Mietverhältnis rechtfertigt ohne Feststellung des Verschuldens keine fristlose Kündigung durch Vermieter

Pflichtwidriges Verhalten des Mieters muss vorliegen

Ist das Vertrauens­verhältnis zwischen den Miet­vertrags­parteien aufgrund einer Zerrüttung zerstört, so rechtfertigt dies nur dann die fristlose Kündigung durch den Vermieter, wenn feststeht, dass die Zerrüttung durch ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters verursacht worden ist. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus im Rhein-Erft-Kreis erhielten im November 2020 eine fristlose Kündigung. Als Begründung wurde angegeben, dass das Mietverhältnis zerrüttet sei. Tatsächlich kam es seit dem Jahr 2014 zu gegenseitigen Vertragsverletzungen. Die Vermieter bewohnten ebenfalls eine Wohnung im Haus. Da die Mieter die Kündigung nicht akzeptierten, erhoben die Vermieter Räumungsklage. Sowohl das Amtsgericht Brühl als auch das Landgericht Köln wiesen die Klage ab. Dagegen richtete sich die Revision der Vermieter.

Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Die fristlose Kündigung sei unwirksam. Eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung des Vertrauensverhältnisses reiche allein, ohne dass festgestellt werden könne, dass diese zumindest auch durch eine pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung sei nur dann gegeben, wenn der Grund im Risikobereich des anderen Vertragsteils liege. Es dürfe daher nicht allein darauf abgestellt werden, ob das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien zerstört ist.

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Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

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