Aktuelle UrteileImmobilienrecht

Immobilienrecht, Mietrecht

[14.02.2024] BGH: Bewusst unwahre Tatsachenbehauptung des Mieters rechtfertigt nicht stets eine ordentliche Kündigung

Umstände des Einzelfalls kann Pflichtenverstoß milder erscheinen lassen

Stellt ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses eine bewusst unwahre Tatsachenbehauptung auf, rechtfertigt dies nicht stets eine ordentliche Kündigung. Der Pflichtenverstoß kann aufgrund der Umstände des Einzelfalls in ein milderes Licht erscheinen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Wegen einer angeblichen vertragswidrigen Hundehaltung wurden die Mieter einer Wohnung in Berlin im Juli 2019 gekündigt. Im anschließenden Räumungsprozess behaupteten die Mieter, dass Mitarbeiter der Hausverwaltung sie als "Scheiß Ausländer" und "Assis" bezeichnet haben. Sie sollen aus der Wohnung herausgemobbt werden. Einer der Mieter gab zudem bewusst wahrheitswidrig an, ein Gespräch der Vermieterin belauscht zu haben, wonach sie den Verkauf des Hauses beabsichtige und dafür alle Mieter ausgezogen sein müssen. Die Vermieterin sprach aufgrund dessen eine erneute Kündigung aus.

Amtsgericht wies Klage ab, Landgericht gab ihr statt

Während das Amtsgericht Berlin-Wedding die Räumungsklage abwies, gab ihr das Landgericht Berlin statt. Es hielt die Kündigung wegen der vorsätzlich falschen Behauptung des einen Beklagten für wirksam. Die Äußerung habe die Klägerin in Misskredit bringen sollen, um eine Abweisung der Klage wegen Rechtsmissbrauchs zu erreichen. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Beklagten.

Bundesgerichthof mahnt Beachtung der Umstände des Einzelfalls an

Der Bundesgerichtshof führte zum Fall aus, dass ein bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieter innerhalb eines Mietrechtsstreits eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen könne. Für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung komme es aber auf die Umstände des Einzelfalls an.

Pflichtverletzung erscheint im milderen Licht

Die vom Beklagten begangene Pflichtverletzung könne in einem milderen Licht erscheinen. So haben die Beklagten unter Beweisantritt behauptet, sie seien von der Hausverwaltung beleidigt worden, was eine Vertragsverletzung der Klägerin begründen würde. Sollte die zum Ausdruck gebrachte Ausländerfeindlichkeit zutreffend sein, sei die Vermutung der Beklagten, sie sollen aus der Wohnung gemobbt werden, nachvollziehbar. Zudem könne die Verkaufsabsicht des Vermieters für sich betrachtet, die Befürchtung begründen, die Mietverhältnisse sollen zwecks Erreichung eines höheren Kaufpreises baldmöglichst beendet werden. Nicht unerheblich sei darüber hinaus die Frage der Wirksamkeit der ursprünglichen Kündigung. Sollte dies ungerechtfertigt gewesen sein, sei der Klägerin ein weiterer Vertragsverstoß anzulasten.

Zurückweisung des Falls

Der Bundesgerichtshof wies den Fall zur Neuverhandlung an das Landgericht zurück.

---

---

Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

---