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[09.10.2023] BGH: Dingliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Familienangehörigen hat Vorrang gegenüber Vorkaufsrecht des Mieters

Wertung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet Privilegierung der Familienangehörigen

Hat der Eigentümer einer Wohnung einem Familienangehörigen ein dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt, so ist dieses gegenüber dem Vorkaufsrecht des Mieters vorrangig. Dies ergibt sich aus der Wertung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung in Sachsen hatte im Jahr 2016 seiner inzwischen geschiedenen Ehefrau ein Vorkaufsrecht an der Wohnung eingeräumt. Im Jahr 2019 verkaufte der Wohnungseigentümer die Wohnung an Dritte. In einem anschließenden Rechtsstreit stritten sich nun der Mieter der Wohnung und die geschiedene Ehefrau darüber, wessen Vorkaufrecht vorrangig ist.

Amtsgericht und Oberlandesgericht bejahten Vorrang des Mietervorkaufsrechts

Sowohl das Amtsgericht Meißen als auch das Oberlandesgericht Dresden hielten das Vorkaufsrecht des Mieters für vorrangig gegenüber dem dinglichen Vorkaufsrecht der geschiedenen Ehefrau. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Rechtsbeschwerde der Ex-Frau des Wohnungseigentümers.

Bundesgerichtshof hält dingliches Vorkaufsrecht für vorrangig

Der Bundesgerichtshof entschied, dass das dingliche Vorkaufsrecht jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters genieße, wenn es von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde. Geschiedene Ehegatten seien als Familienangehörige anzusehen. Zwar finde die Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB keine unmittelbare Anwendung. Aus der Regelung komme aber die gesetzgeberische Wertung hervor, dass dem von dem Vermieter zugunsten eines Familienangehörigen bestellte dingliche Vorkaufsrecht Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieter zukomme.

Ausnahme in Fällen von Rechtsmissbräuchen

Das Mietervorkaufsrecht könne aber Vorrang haben in Fällen von Rechtsmissbräuchen, so der Bundesgerichtshof. Dies sei etwa anzunehmen, wenn einem Familienangehörigen nur deshalb ein dingliches Vorkaufrecht eingeräumt wird, um das Vorkaufsrecht des Mieters auszuschalten.

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Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

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