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Immobilienrecht, Mietrecht

[08.09.2023] BGH: Ein beabsichtigter Verkauf der Wohnung rechtfertigt bei entsprechender Vorankündigung Zutritt des Vermieters zur Wohnung

Zulässige Zutritts­verweigerung bei psychischer Erkrankung des Mieters

Beabsichtigt der Vermieter den Verkauf der Wohnung, so steht ihm grundsätzlich bei entsprechender Vorankündigung ein Zutrittsrecht zur Wohnung zu. Jedoch kann eine psychische Erkrankung des Mieters eine Zutritts­verweigerung rechtfertigen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Vermieter einer in Bayern liegenden Wohnung wollten diese verkaufen und baten daher im Jahr 2019 den Mieter um Zutritt zur Wohnung. Dies lehnte der Mieter unter Verweis auf seine psychische Erkrankung ab. Der Mieter litt an depressiven Verstimmungszuständen, Ängsten, Zwängen und dissoziativen Störungen. Er befand sich seit über 20 Jahren in ambulanter und stationärer Therapie. Die Vermieter ließen dies nicht gelten und erhoben Klage.

Amtsgericht gab Klage statt, Landgericht wies sie ab

Während das Amtsgericht Hersbruck der Klage stattgab, wies sie das Landgericht Nürnberg-Fürth ab. Ein Sachverständigengutachten hatte nämlich ergeben, dass eine Begehung der Wohnung des Mieters durch die Vermieter, einem Makler und Kaufinteressenten zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustands des Mieters bis hin zu einer Selbsttötung führen könne. Gegen die Entscheidung des Landgerichts legten die Vermieter Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht grundsätzliches Zutrittsrecht

Der Bundesgerichtshof führte zum Fall zunächst aus, dass die Vermieter grundsätzlich ein Zutrittsrecht zur Wohnung haben, wenn die Wohnung anlässlich eines beabsichtigten Verkaufs durch Immobilienmakler, Gutachter und Kaufinteressenten besichtigt werden soll. Jedoch könne der Mieter den Zutritt verweigern, wenn dies aus gesundheitlichen Gründen angezeigt ist. Ob dies hier der Fall sei, lass sich nicht abschließend feststellen.

Mögliche Abwesenheit des Mieters bei Besichtigung

Das Landgericht habe nicht ausreichend berücksichtigt, so der Bundesgerichtshof, dass nach dem Sachverständigengutachten eine Vertretung des Mieters bei einer Wohnungsbesichtigung möglich sei und dies zu einer Verringerung des gesundheitlichen Risikos führen würde. Der Bundesgerichtshof verwies den Fall daher zurück.

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Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

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