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Immobilienrecht, Mietrecht

[02.09.2024] Begründungsmittel zur Mieterhöhung kann vertraglich auf Mietspiegel begrenzt werden

Bei Wirksamkeit des Mietspiegels ist mit Vergleichswohnung begründetes Miet­erhöhungs­verlangen unwirksam

Mietvertraglich kann vereinbart werden, dass zur Begründung einer Mieterhöhung nur auf den Mietspiegel Bezug genommen werden darf. Ist der Mietspiegel wirksam, so ist ein mit Vergleichswohnungen begründetes Miet­erhöhungs­verlangen formell unwirksam. Dies hat das Landgericht Berlin II entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin einer Wohnung in Berlin erhielt von ihrem Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen, welches mit drei Vergleichswohnungen begründet wurde. Die Mieterin weigerte sich der Erhöhung zuzustimmen und verwies zur Begründung auf eine Ergänzung des Mietvertrags, wonach eine Mieterhöhung nur mit dem Mietspiegel begründet werden darf, soweit er für die Wohnungskategorie repräsentative Werte enthält. Somit hätte aus Sicht der Mieterin der Berliner Mietspiel 2021 herangezogen werden müssen. Der Vermieter erhob schließlich Klage. Das Amtsgericht Berlin-Wedding gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieterin.

Formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens

Das Landgericht Berlin II entschied zu Gunsten der Mieterin. Für den Vermieter bestehe kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Denn das Mieterhöhungsverlangen sei mangels ausreichender Begründung formell unwirksam. Die Parteien haben hier ein strengeres Begründungserfordernis vereinbart. Daran habe sich der Vermieter nicht gehalten. Der Berliner Mietspiegel 2021 sei für die Wohnung repräsentativ und zudem wirksam. Nach § 558 a Abs. 5 BGB sei eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dagegen verbiete die Vorschrift keine Vereinbarungen, welche die Mieterhöhung für den Vermieter erschweren.

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Quelle: Landgericht Berlin II, ra-online (zt/GE 2024, 643/rb)

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