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Immobilienrecht, Mietrecht

[20.08.2024] Wirksamkeit einer Miet­vertrags­ergänzung trotz mehrwöchigen Abstands zwischen Unterschrift­leistungen des Mieters und Vermieters

Ausschluss der Eigen­bedarfs­kündigung stellt keinen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter dar

Für die Wirksamkeit einer Miet­vertrags­ergänzung ist es unerheblich, ob zwischen den Unterschrift­leistungen von Mieter und Vermieter mehrere Wochen liegen. Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, muss sich der neue Vermieter den Ausschluss der Eigen­bedarfs­kündigung auf Dauer gegen sich gelten lassen. Ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter liegt nicht vor. Dies hat das Landgericht Berlin II entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2001 vereinbarten die Parteien eines Mietvertrags über eine Wohnung nachträglich den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung auf Dauer. Einige Zeit später kam es zu einem Eigentümerwechsel. Die neue Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Nachdem die Mieter auf den vereinbarten Ausschluss verwiesen und sich weigerten auszuziehen, erhob die Vermieterin Klage. Sie bemängelte zum einen, dass die Daten der Unterschriftleistungen auf der Mietvertragsergänzung sechs Wochen auseinanderliegen. Zum anderen liege ein Vertrag zu Lasten Dritter vor, was unzulässig sei.

Keine Unwirksamkeit des Ausschlusses der Eigenbedarfskündigung

Das Landgericht Berlin II entschied gegen die Vermieterin. Die Mietvertragsergänzung bezüglich des Ausschlusses der Eigenbedarfskündigung sei nicht wegen des zeitlichen Abstands zwischen den Unterschriftsleistungen unwirksam. Die Vermieterin übersehe, dass es für die Frage der Wirksamkeit der Vertragsergänzungsabrede bzw. die Frage der rechtzeitigen Annahme eines Angebots auf Abschluss einer Mietvertragsergänzung nach § 147 BGB nicht auf die Unterschriftsleistung der Vertragsparteien auf der Vertragsurkunde ankomme. Das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB diene nicht dazu, dem Erwerber durch die Urkunde selbst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber, wie die Vertragsbedingungen lauten, in der er eintritt, falls der Vertrags besteht. Das Zustandekommen eines Vertrags hänge von zahlreichen Faktoren ab, die sich nicht aus der Urkunde selbst ergeben müssen.

Kündigungsausschluss stellt kein Vertrag zu Lasten Dritter dar

In der Vereinbarung zum Ausschluss der Eigenbedarfskündigung liege nach Auffassung des Landgerichts kein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter. Die Mietvertragsergänzung begründe lediglich vertragliche Pflichten der damaligen Mietvertragsparteien. Der Umstand, dass der neue Erwerber gemäß § 556 BGB in die Rechte und Pflichten des früheren Vermieters eintritt, ändere daran nichts. Die Rechte und Pflichten des Erwerbs ergeben sich aus § 556 BGB und nicht unmittelbar aus der Mietvertragsergänzung. Es sei auch vollkommen unerheblich, ob der Erwerber von sämtlichen Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis weiß.

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Quelle: Landgericht Berlin II, ra-online (zt/GE 2024, 643/rb)

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