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Aktuelle UrteileImmobilienrecht

Immobilienrecht, Mietrecht

[31.01.2023] Ausschluss des Minderungsrecht unter Verweis auf Rück­zahlungs­anspruch in Geschäfts­raum­mietvertrag zulässig

Verbleib des Rück­zahlungs­anspruchs muss nicht ausdrücklich geregelt sein

Im Rahmen eines Geschäfts­raum­mietvertrags kann das Minderungsrecht aus § 536 BGB ausgeschlossen werden, soweit ein Rück­zahlungs­anspruch wegen überzahlter Miete verbleibt. Eine ausdrückliche Regelung zum Verbleib des Rück­zahlungs­anspruchs ist nicht erforderlich. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall bestand seit dem Jahr 2019 vor dem Landgericht Wuppertal unter anderem Streit darüber, ob die Mieterin einer Lagerhalle ein Recht zur Mietminderung zusteht. Der Vermieter verneinte dies und verwies auf eine Regelung im Mietvertrag, die lautete: "Der Mieter kann […] die Miete [nicht] mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz und grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind".

Landgericht bejaht Recht zur Mietminderung

Das Landgericht Wuppertal entschied, dass der Mieterin ein Recht zur Mietminderung zustehe. Die Regelung zum Ausschluss des Minderungsrechts sei wegen § 556 b Abs. 2 BGB unwirksam. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung des Vermieters.

Oberlandesgericht bejaht Wirksamkeit des Ausschlusses des Minderungsrechts

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied zu Gunsten des Vermieters. Das Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB sei wirksam ausgeschlossen. Die Regelung des § 556 b Abs. 2 BGB finde auf gewerbliche Mietverträge keine Anwendung. Minderungsbeschränkungen in Geschäftsraummietverträgen, die den Mieter bei Vorliegen eines Mangels zwecks Sicherung des "Cash-Flows" des Vermieters einstweilen zur Zahlung der vollen Miete verpflichten und ihn wegen der überzahlten Miete auf einen Rückzahlungsanspruch verweisen, benachteiligen den Mieter nicht unangemessen.

Verbleib des Rückzahlungsanspruchs muss nicht ausdrücklich geregelt sein

Es sei zudem unschädlich, so das Oberlandesgericht, wenn die Regelung zur Beschränkung des Minderungsrechts nicht ausdrücklich klarstellt, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt. Eine solche ausdrückliche Klarstellung sei grundsätzlich nicht erforderlich. Eine Ausnahme gelte wegen § 305 c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelege. So lag der Fall hier nicht.



OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.202224 U 368/20 -

Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf, ra-online (vt/rb)


Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • LG Hamburg, Urteil vom 16.06.2004
    [Aktenzeichen: 311 O 291/03]
Vorinstanz:
  • LG Wuppertal, Urteil vom 10.09.2020
    [Aktenzeichen: 7 O 98/19]

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