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Mietrecht

[13.06.2018] Überlassung der Wohnung an Familienangehörige nach dauerhafter Aufgabe der Wohnung durch Mieter stellt ge­nehmigungs­pflichtige Untervermietung dar

Bei fehlender Genehmigung durch Vermieter besteht Recht zur ordentlichen Kündigung

Zwar dürfen selbst erwachsene nahe Familienangehörige zusammen mit dem Mieter in einer Wohnung leben. Hat aber der Mieter die Wohnung dauerhaft und endgültig verlassen, stellt die Überlassung der Wohnung an Familienangehörige eine ge­nehmigungs­pflichtige Untervermietung dar. Liegt keine Genehmigung durch den Vermieter vor, besteht ein Recht auf ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin gaben ihren Wohnsitz in Deutschland im Jahr 2011 auf und zogen in ein Haus in der Türkei, um dort ihren Lebensabend zu verbringen. Die Wohnung in Berlin überließen sie ihrem Sohn und dessen Ehefrau und zwei Söhnen. Eine Erlaubnis dazu holten sie von der Vermieterin nicht ein. Nachdem die Vermieterin von der Gebrauchsüberlassung Anfang 2016 erfuhr, kündigte sie das Mietverhältnis ordentlich. Da sich die Mieter aber weigerten die Kündigung zu akzeptieren, erhob die Vermieterin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Nachdem das Amtsgericht Berlin-Neukölln über den Fall entschied, musste das Landgericht Berlin eine Entscheidung treffen.

Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Vermieterin. Ihr stehe gemäß § 546 Abs. 1 und 2 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen die Mieter und der Bewohner zu. Die Kündigung des Mietverhältnisses sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam gewesen. Denn die Mieter haben schuldhaft und nicht unerheblich gegen ihre Pflicht aus § 540 Abs. 1 BGB verstoßen, wonach der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

Genehmigungspflichte Untervermietung bei dauerhafter Überlassung der Wohnung an Familienangehörige

Zwar seien im Haushalt des Mieters lebende nahe Familienangehörige selbst dann nicht als "Dritte" anzusehen, so das Landgericht, wenn sie bereits erwachsen seien. Diese seien mit Blick auf Art. 6 GG vielmehr in den Gebrauch der Mietsache einbezogen. Dies gelte allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutze. Der Familienangehörige müsse also in den Haushalt aufgenommen werden, um dort gemeinsam mit dem Mieter zu leben. So lag der Fall hier nicht.

Kein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung

Eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung könne zwar unwirksam sein, so das Landgericht, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung gemäß § 553 BGB zu stehe. Die Mieter haben aber keinen Anspruch auf Erlaubnis, die von ihnen gemietete Wohnung dauerhaft und vollständig ihrem Sohn und dessen Familie zu überlassen. Eine ohne jeden Rückkehrwillen angestrebte Erlaubnis, die Mietsache dauerhaft und ausschließlich anderen Familienangehörigen zu überlassen, werde von § 553 BGB nicht abgedeckt. Dies liefe auf ein dem Vermieter aufgedrängten Mieterwechsel hinaus.

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Quelle: Landgericht Berlin, ra-online (zt/GE 2018, 641/rb)

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